bceDe 2,5 à 0,90%… les taux de l’obligation d’Etat à 10 ans continuent de baisser, entraînant dans leur chute ceux des crédits immobiliers. Investisseurs, propriétaires qui veulent acheter un plus grand bien, ou locataires prêt à faire le grand saut de l’accession à la propriété, tous ceux qui ont un projet d’achat immobilier réjouissent. Sans compter tous ceux qui ont déjà un emprunt en cours avec encore de nombreuses années de remboursement devant eux, et qui en profitent pour renégocier avec leur banque. A l’heure où certains dossiers se financent sur 20 ans avec un taux annuel fixe de 2%, ils auraient tort de ne pas en profiter.

Si vous êtes dans un de ces cas, un bon conseil: ne tardez pas à en profiter, car tout laisse à deviner que le secteur du crédit immobilier sera dans un horizon pas si éloigné complètement bouleversé. Les emprunts à taux fixe, soit aujourd’hui  90% des nouveaux crédits immobiliers souscrits, sont en effet dans le collimateur de la Banque de France et du comité de Bâle. Depuis quelques mois, Christian Noyer ainsi que l’organisme chargé de veiller à la stabilité du système financier, lancent des avertissements aux banques françaises contre le risque de taux.

Les raisons de ce changement à prévoir

De quoi est-il question ? Tout simplement, du risque qu’encourraient les banques en cas de hausse des taux d’intérêt. Pour financer leurs crédits immobiliers, les banques se servent pour l’essentiel des dépôts de leurs clients et des emprunts obligataires souscrits à des taux bien moins importants (moins de 1,5% sur 10 ans). Elles réalisent donc une marge de l’ordre de 1 point. Le problème, c’est que lorsqu’elles octroient, aujourd’hui, un crédit au taux fixe de 2,5% sur 20 ans, elles savent qu’elles percevront, sur cette période, 2,5% d’intérêt. Or les emprunts obligataires qu’elles émettent pour se refinancer portent sur des durées bien plus courtes, entre 5 et 10 ans.

Que se passera-t-il si les taux d’intérêts remontent, par exemple à 4%? D’ici à 2025, elles devront souscrire de nouveaux emprunts obligataires  à un taux minimum de 4%. Pendant ce temps-là, les remboursements de leurs clients, eux, s’effectueront toujours à 2,5%, et leurs marges seront négatives. Le risque de taux, tant redouté par Bâle et par Christian Noyer, se sera réalisé.

Les crédits arrivent rarement à leur terme

En réalité, selon l’analyste Jean-Baptiste Bellon, spécialiste du secteur bancaire, le risque encouru par les banques françaises ne serait pas si important que cela. « D’abord, les crédits qui vont à leur terme sont rares. Souvent, la revente du bien intervient bien avant, ou ses clients augmentent leurs mensualités pour le rembourser plus vite. En moyenne, la durée réelle des prêts est donc comprise entre 7 et 9 ans. Ensuite, même si une banque prête 120.000 euros sur vingt ans, le montant qu’elle doit financer baisse au fil du temps. En moyenne, ces 120.000 euros, elle n’a pas besoin de les adosser sur 20 mais sur 13 ans ».

Autrement dit, dans les trois quarts des cas, un nouveau refinancement au terme de 10 ans de crédit obligataire est inutile. Par ailleurs, les banques ont pris leurs dispositions pour se couvrir. Sauf que les taux actuels sont tellement bas qu’il vaut mieux anticiper leur remontée, à plus ou moins long terme.

Va t’on vers un nouveau type de crédit ?

Que doivent faire les banques pour éviter ce risque? Il y a plusieurs solutions. La première consiste à renforcer (une nouvelle fois) les fonds propres des banques. La seconde est d’augmenter les couvertures prises contre ce genre de risque (elles existent déjà). Dans les deux cas, cela entraînerait des augmentations de coûts pour les banques, et elles devraient les répercuter sur les taux des prêts immobiliers pour maintenir leurs marges. Autre solution, beaucoup moins onéreuse: arrêter de prêter à taux fixe. Si, demain, le taux auquel les banques se refinancent augmente de 2 points, elles n’auront qu’à augmenter de 2 points le taux d’intérêt payé par leurs clients.

« Attention, met en garde un banquier, dans ce cas, on évite le risque de taux, mais les remboursements du client augmentent, et s’il se retrouve asphyxié, il peut cesser de rembourser. Veut-on vraiment remplacer le risque de taux par le risque de défaut? ».

Le dosage est difficile. Certains prônent l’entre-deux, un système où les premières années du crédit immobilier, pendant lesquelles on paye beaucoup d’intérêts, seraient à taux fixe, et les dernières annuités, moins chargées en intérêts, seraient à taux variables.

Des Français très attachés au crédit à taux fixe

Dans tous les cas, si les banques avaient vraiment l’obligation d’en finir avec les taux fixes, c’est un changement de culture qui devrait s’opérer en France. Les clients y sont totalement opposés. « Même aux époques où ils étaient beaucoup plus intéressants que les taux fixes, ils n’ont jamais séduit plus de 20% de la clientèle », annonce Maëlle Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com. Ensuite, les banques elles-mêmes y sont totalement réticentes, car ils remettent en cause la façon dont elles étudient les dossiers. « En France, on ne prête pas en fonction de la valeur de la maison, mais des revenus de l’emprunteur », rappelle Jean-Baptiste Bellon. Dans un système de taux variables, à  la première remontée des taux, la limite du ratio d’endettement du client, qui ne dépasse pas 33 % aujourd’hui, sera allègrement franchie et ce « garde-fou » ne servirait plus à grand-chose.

Bref, ni les banquiers ni les clients n’ont intérêt à ce que Bâle penche trop en faveur de la généralisation du crédit à taux variable. Le BEUC, bureau européen des unions de consommateurs, a écrit au comité de Bâle pour s’en émouvoir. Le calendrier prévu leur laisse du temps: les études d’impact du comité débuteront en janvier 2015, suivies d’un premier texte consultatif au printemps, puis des recommandations finales, vraisemblablement au second semestre. Ces recommandations seront ensuite, suivies (ou non) par la Commission.

A chaque étape, les banques pourront répondre et déployer leurs arguments. Mais en tout état de cause, la fenêtre de tir pour profiter des taux actuels risque bien de se refermer. Car tout laisse à penser que, par ailleurs, ces derniers finiront par remonter. Si vous voulez être sûrs de pouvoir financer votre projet avec un crédit à 2,7% et des mensualités qui n’évolueront plus dans le temps, mieux vaut ne pas trop tarder.

Source: http://www.challenges.fr/patrimoine/20141208.CHA1210/credit-immobilier-pourquoi-il-faut-vite-profiter-des-emprunts-a-taux-fixes.html