Les députés entament l’examen de la loi Elan (©AFP)
Députés et sénateurs ont trouvé un accord sur la forme définitive de la loi logement. Voici les points clés à retenir.
(LaVieImmo.com) – Créer un « choc d’offres », c’était l’objectif affiché du gouvernement avec le projet de loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). « Construire plus, mieux et moins cher ». Après un an de débat, députés et sénateurs ont trouvé un accord. La loi logement a probablement sa forme définitive et devra être adoptée définitivement lors d’une ultime lecture dans les deux Chambres. Tour d’horizon des principales mesures.
Normes handicapées dans le neuf :
L’un des points de friction était la rupture du principe d’accessibilité universelle dans la construction neuve. Initialement, les sénateurs demandaient que 30% des logements neufs soient conçus pour être directement et entièrement adaptés aux handicapés. Les députés plaidaient quant à eux pour un quota de seulement 10%. Le débat portait donc sur la part de logements dits « accessibles ». L’accord trouvé préconise que « pour les constructives neuves, tous les logements seront à l’avenir 100% évolutifs, c’est-à-dire adaptables rapidement et simplement » et « 20% seront directement adaptés », explique Mickaël Nogal, chef de file LREM à l’Assemblée.
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Logements HLM :
les débats ont largement tourné autour du logement social, dont la loi prévoit une vaste réforme. Celle-ci s’inscrit parallèlement aux économies que le gouvernement impose au monde HLM via les budgets annuels de l’État, le prochain étant attendu dans quelques jours. Il demande aux bailleurs sociaux de réaliser 1,5 milliard d’euros d’économie chaque année d’ici à 2020, en premier lieu via une réduction organisée de leurs loyers.
Pour financer ces économies, le gouvernement compte encourager la vente de logements HLM, même s’il a mis en sourdine son objectif de 40.000 par an contre 8.000 actuellement. La loi prévoit de simplifier le processus.
Elle impose aussi aux organismes de se regrouper au-delà d’un certain seuil, dans l’idée de les rendre plus performants. Là encore, les députés et les sénateurs se sont différenciés. Les premiers l’ont fixé à 10.000, les seconds l’ont relevé à 15.000. Ce sera 12.000.
les sénateurs ont obtenu moins de concessions sur les obligations des municipalités en matière de construction de logements sociaux. Ils souhaitaient repousser à 2031 l’objectif d’un quart de logements, fixé par la loi dite SRU aux communes les plus importantes, mais à l’issue de la commission, celui-ci est ramené à 2025 comme prévu initialement. Des concessions « pragmatiques », selon les termes du ministère, sont tout de même faites. Les communes qui sont récemment devenues concernées – après 2015 – auront 15 ans de plus. La loi prévoit aussi d’expérimenter des mutualisations entre communes: l’objectif d’un quart serait au niveau de l’intercommunalité.
La situation des locataires du parc social dans les zones tendues sera réexaminée tous les trois ans (contre tous les six ans dans le texte d’origine). Les dossiers des locataires en situation de sur-occupation, sous-occupation, logement non adapté au handicap ou dépassement du plafond de ressources applicable seront transmis à la commission d’attribution des logements, qui fera ensuite des propositions de relogement. Les locataires n’auront en revanche aucune obligation d’accepter ces propositions. En outre la « cotation », qui donne des points aux candidats aux logements sociaux en fonction de critères clairs, sera généralisée pour des attributions plus transparentes.
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Bâtiments vacants :
Députés et sénateurs se sont aussi accordés pour créer « un dispositif d’occupation temporaire des bâtiments vacants », à titre expérimental pour quatre ans, notamment pour héberger les sans-abris et les plus démunis.
Locations saisonnières via Airbnb :
les obligations concernant les particuliers qui louent un logement de manière saisonnière, notamment via des plateformes comme Airbnb ou Abritel, sont renforcées. « Les loueurs de meublés touristiques auront l’obligation de déclarer ou de transmettre les décomptes de nuits à la mairie. A défaut, ils s’exposeront à des amendes, respectivement de 5000 € et de 10.000 €. Ces peines s’ajouteraient à celle, très lourde de 50.000 €, qui sanctionne déjà la location illégale en cas d’absence de changement d’usage prévue par l’article 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation », expliquait ainsi récemment sur Lavieimmo Maître Romain Rossi-Landi, avocat au barreau de Paris.
les plateformes de location entre particuliers sont également dans le collimateur du gouvernement. Celles-ci pourront être sanctionnées par des amendes allant de 12.500 à 50.000 euros à chaque fois qu’elles publient une annonce sans respecter leurs obligations. C’est notamment le cas si les annonces ne comportent pas de numéro d’enregistrement préalable, comme cela doit être le cas dans certaines villes comme Paris.
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Un nouveau bail mobilité :
Le projet de loi prévoit la création d’un nouveau type de contrat de location baptisé « bail mobilité ». Il ne concernera que les logements loués en meublé. Par ailleurs, le locataire doit justifier « à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle », comme le souligne l’article 34. Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre un mois minimum et dix mois maximum, non renouvelable. Enfin, le propriétaire ne peut pas exiger dans ce cadre un dépôt de garantie.
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Loi littoral :
Le texte prévoit des ajustements ponctuels de la loi littoral « pour concilier les exigences de la préservation des paysages littoraux et les nécessités du développement des territoires ». En première lecture, les députés avaient fortement limité les dérogations prévues sur la loi littoral. Le « comblement des dents creuses », des parcelles vides situées entre deux bâtiments construits dans un même hameau, ne pourra se faire que « en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau ». Par ailleurs, ce comblement ne sera réalisé qu’à « des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement et d’implantation de services publics », et seulement si cela ne nuit ni à l’environnement ni au paysage.
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Transformation des bureaux en logement :
La transformation de bureaux en logements sera rendue plus rentable par un « bonus de constructibilité »: une surface constructible supplémentaire. Ce bonus, initialement de 10%, a été porté à 30% via un amendement.
Encadrement des loyers :
La commission mixte paritaire s’est déclarée en faveur du « développement de l’observation et la restauration expérimentale de l’encadrement des loyers ». Le dispositif d’encadrement des loyers est donc expérimental. La loi Alur de 2014 avait créé un nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues. Destiné à protéger les locataires des abus de certains bailleurs, il prévoit qu’à la signature d’un bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.
Cette loi, qui devait réguler le marché locatif en zones tendues et concerner 28 agglomérations, n’a été expérimentée qu’à Lille et Paris avant d’être annulée par la justice administrative fin 2017 car un encadrement devait en principe s’appliquer sur l’ensemble d’une agglomération et pas uniquement à une partie de celle-ci. Ainsi, l’encadrement ne pouvait pas s’imposer qu’à Paris ou Lille mais devait couvrir l’ensemble de leur agglomération.
Le projet de loi « Elan » rend optionnel ce dispositif et précise que l’encadrement peut s’appliquer sur une partie seulement du territoire de l’intercommunalité volontaire. Le dispositif est en outre rendu expérimental pour 5 ans. Concrètement, les communes vont donc pouvoir de nouveau expérimenter ce dispositif.
Est aussi prévue la possibilité pour le préfet de prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée (jusqu’à 15.000 euros pour une personne morale).
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(Avec AFP)

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