Explosion ou incendie dans un immeuble: que se passe-t-il pour les locataires et les propriétaires?

Explosion rue de Trévise le 12 janvier. (©Carl Labrosse – AFP)
Lorsqu’une explosion ou un incendie dégrade un immeuble au point de ne plus pouvoir l’habiter, voici les conséquences pour les propriétaires et les locataires.
(LaVieImmo.com) – Une violente explosion, faisant 4 morts et une cinquantaine de blessés, a eu lieu samedi 12 janvier, rue de Trévise dans le 9ème arrondissement de Paris. La catastrophe, qui serait due à une fuite de gaz, a détruit des appartements, fait trembler les immeubles dans plusieurs rues voisines, soufflé des dizaines de vitres et retourné des voitures. Et elle a laissé sous le choc les riverains. Que va-t-il se passer pour les locataires et propriétaires touchés?
Pour se faire reloger temporairement, se faire connaitre en mairie
« Douze immeubles sont fermés », avait détaillé sur place dimanche Sylvain Maillard, adjoint au maire de l’arrondissement. « Il va falloir évaluer les structures de chaque immeuble et apporter une réponse immeuble par immeuble, peut-être même appartement par appartement ». Par ailleurs, certains immeubles ne sont plus raccordés au réseau d’eau potable, qui a été endommagé par l’explosion. Certains habitants ne pourront donc pas retourner chez eux avant plusieurs jours, voire plusieurs semaines ou mois. Ils doivent se rendre en mairie pour faire connaître leur situation ou appeler le numéro spécial mis en place pour l’occasion: 0 805 200 450.
La mairie de Paris affirme que « tous les habitants ont trouvé une solution de relogement provisoire. 38 personnes nécessitant un hébergement d’urgence ont notamment été relogées par la municipalité dans des hôtels ». 130 demandes de relogement auraient été déposées. Sur France Info, Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris en charge du logement, a déclaré: « Tous ceux qui auront besoin d’un hébergement auront un hébergement le temps qu’il faudra. Nous les hébergerons même si cela doit durer des semaines, c’est le moins qu’on puisse faire dans une situation aussi dramatique ».
Contacter son assureur et connaitre son montant d’indemnisation
Quel que soit le responsable ou les circonstances du sinistre, le locataire doit prévenir son assureur dans les 5 jours ouvrés. Le propriétaire doit également prévenir son assureur, ainsi que celui de la copropriété.
Pour constituer un dossier, il faut fournir son nom, son numéro de contrat, la date de l’explosion, la cause de l’explosion, une description des dégâts et une estimation des montants des dégâts. Il sera aussi demandé de rassembler tout ce qui peut justifier de l’existence et de la valeur des biens endommagés. La Fédération française de l’assurance précise, que vous soyez locataire ou propriétaires : « Transmettez toutes les réclamations à votre assureur qui se chargera des suites à donner ».
Certains contrats d’assurance contiennent une clause prévoyant un relogement à la suite d’un sinistre. Il est donc important de demander à son assureur ce qu’il en est.
L’assureur enverra, par la suite, un courrier portant sur l’indemnisation. « La valeur du bien sera déterminée par un expert, d’après sa valeur d’acquisition, les prix constatés dans le voisinage, son état de départ (vétusté) », précise le courtier Empruntis sur son site. « Chez certains assureurs, la valeur indemnisée est la valeur de reconstruction à neuf. Cette information est située dans les conditions générales ».
Une reconstruction à l’identique?
Maître Pierre-Yves Rossignol, associé au sein du cabinet Grannut, précisait pour nous en avril dernier: « Très classiquement la jurisprudence retenait que l’indemnité à laquelle pouvaient prétendre les propriétaires, devait leur permettre d’obtenir une «réparation intégrale». Les propriétaires devaient pouvoir reconstruire leur immeuble comme si le sinistre n’était jamais arrivé ».
Mais il peut arriver que la reconstitution à l’identique ne soit pas possible. « La Cour de cassation vient de retenir que dans un tel cas, l’indemnisation doit être mesurée à la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre, et non en fonction du coût de sa reconstruction (Cour Cass. 3ème Civ. 7 septembre 2017 N°16-15257) », affirmait Maitre Rossignol. Et il ajoutait:  » Dans le cas de l’espèce, des propriétaires avaient vu disparaître leur immeuble dans un incendie. Ils avaient été indemnisés à hauteur d’environ un quart du coût de reconstruction de l’immeuble (recevant ainsi environ 250.000 € pour un immeuble dont la reconstruction était estimée à 1.200.000 €). Les propriétaires ont donc assigné la compagnie d’assurance afin d’obtenir l’intégralité du coût de reconstruction. La Cour d’appel a rejeté la réclamation (…). La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’appel avait justement retenu que l’indemnisation du préjudice ne pouvait dépasser la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre. Elle considère qu’octroyer au propriétaire une valeur de reconstruction à neuf dans un autre site lui procurerait un avantage indu puisqu’il bénéficierait d’un bien équivalent mais mieux situé.
Peut-on arrêter de payer son loyer ou ses mensualités de crédit immobilier?
LOYER – Un locataire est toujours tenu de payer son loyer, quel que soit le litige avec son propriétaire. Néanmoins, il existe une exception à cette règle : si le logement est inhabitable et que le locataire ne peut pas vivre dans les lieux. L’article 1722 du Code civil indique que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».
Ainsi si l’appartement a vu ses vitres soufflées ou sa porte arrachée, le locataire ne pourra prendre l’initiative d’arrêter de payer son loyer. Il pourra demander au propriétaire une diminution du prix en attendant la mise en conformité. En cas de réponse négative, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation. En cas de désaccord, un juge pourra trancher. En revanche, si l’appartement est détruit ou menace de s’écrouler, le bail est résilié de plein droit et le locataire arrête de payer son loyer.
Si les forces de l’ordre interdisent l’accès au logement, l’Anil précise: « il n’en demeure pas moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu’en cas de privation de jouissance temporaire et «équitable», il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de diminution du prix. Pendant la période d’inondation, si l’on considère que le bail n’est pas résilié de plein droit compte tenu du caractère temporaire de l’inoccupation, le loyer n’est pas dû puisqu’il n’y a plus de contrepartie ». Un appartement dont l’accès sera interdit pendant une semaine, par exemple, pourra donc voir son loyer diminué d’autant. Mais cela ne doit pas être une décision unilatérale du locataire. Il doit d’abord en parler à son propriétaire et, si besoin, saisir la Commission départementale.
MENSUALITES DE CREDIT – En cas de destruction du bien immobilier, le paiement du crédit peut être suspendu. Le propriétaire devra en faire la demande auprès de son banquier. En revanche, le comparateur LesFurets.com précise: « Même avec la suspension des mensualités, vous devez continuer à payer la cotisation d’assurance sur l’emprunt ».

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Source : LaVieImmo.com : toute l’actualité immobilière