Philippe Van Steenlandt

Biographie
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt @paris.notaires.frLire la suite

Les contribuables qui perçoivent des revenus fonciers sont en droit de déduire les intérêts des emprunts contractés notamment pour l’acquisition ou la conservation des immeubles donnés en location. Lorsque les biens immobiliers productifs de revenus sont détenus au travers d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS), la règle est en principe identique. Nous savons toutefois que tant l’administration fiscale que le juge refusent à l’acquéreur de la nue-propriété de parts de SCI la déductibilité des intérêts de l’emprunt qu’il aurait pu contracter à cet effet. Qu’en est-il de l’emprunt contracté par la SCI elle-même à l’occasion d’un rachat de ses propres titres? Décryptage de notre expert Philippe Van Steenlandt, docteur en droit et notaire.

I. Le principe posé par l’administration fiscale
Si le contribuable qui achète des parts de SCI est fondé à déduire les intérêts d’emprunt souscrit à cette fin, ou encore déduire la quote-part qui lui incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la SCI pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles, il en va différemment lorsque la SCI s’endette pour racheter ses propres parts auprès de l’un des associés.
L’administration fiscale est formelle (BOI-RFPI-BASE-20-80, n° 80) : les intérêts afférents à des dettes contractées par la SCI pour acquérir les parts de l’un de ses associés, ne peuvent être admis en déduction pour la détermination du résultat net foncier de cette société.
Cette solution répond aux principes régissant le droit des biens : une société civile, fût-elle translucide d’un point de vue fiscal, n’en demeure pas moins dotée de la personnalité juridique ; elle détient donc un patrimoine qui lui est propre, elle est propriétaire du bien immobilier et le rachat des parts d’un associé n’a pas pour effet de permettre l’acquisition d’un bien immobilier, pas davantage que celui d’en assurer la conservation.
II. L’exception soulevée par le juge
Par trois décisions du 9 juin 2020 (n° 426339, 426342, 426343), les 3ème et 8ème Chambres réunies du Conseil d’Etat viennent d’énoncer une exception à l’impossibilité de déduire les intérêts de l’emprunt contracté par une SCI pour racheter ses propres titres.
Dans l’affaire soumise au juge, il était question du souhait d’un associé de se retirer d’une SCI, ce que les autres associés ne semblaient pas enclins à exaucer. Il aura fallu une décision de justice pour ordonner le retrait de l’associé suivant une valeur établie par un expert judiciaire.
La SCI se voyait ainsi contrainte judiciairement de racheter les parts de l’associé sortant. Pour se conformer à la décision du juge, la SCI contractait un emprunt. Et les associés ont cru pouvoir déduire la quote-part qui leur incombait dans les intérêts d’emprunts. L’administration fiscale, observant sa propre doctrine, opérait un redressement.
Portée devant le juge, l’affaire allait se résoudre en faveur du contribuable. Tant les juges du fond que le juge suprême ont en effet estimé que l’inexécution de la décision de justice qui avait condamné la société au remboursement des parts d’un associée exposait la société et les associés restants au risque de la vente du bien immobilier générateur de revenus fonciers.
En d’autres termes, la SCI, pour exécuter la décision de justice, se voyait confrontée à l’alternative suivante : contracter un emprunt, ou vendre le bien immobilier. Le prêt, et les intérêts y afférents, étaient donc nécessaires à la conservation du bien. La déduction de ces derniers des revenus fonciers a par conséquent été jugée conforme au droit fiscal.
Conclusion
Rachat de ses propres titres par une SCI, emprunt, un principe, une exception. Le principe : pas de déduction des intérêts d’emprunt. L’exception : si l’emprunt est nécessaire à la conservation du bien, la déduction des intérêts devient alors possible.
Comment apprécier l’étendue de l’exception ?
Si le rachat, avant d’en arriver à une décision de justice l’ordonnant, est autorisé à l’amiable, les associés restants seront-ils en droit de déduire les intérêts d’emprunt ? Lorsqu’un associé souhaitera céder ses parts à un tiers, et que les associés restants n’accorderont pas leur agrément, s’obligeant à faire racheter les titres par la société, les intérêts d’emprunt pourront-ils être déduits?
A notre avis, les décisions du 9 juin 2020 doivent s’interpréter strictement, et se limiter au rachat ordonné par une décision de justice. De là à penser que les associés les plus lourdement fiscalisés à l’impôt sur le revenu iraient jusqu’à refuser un retrait pour obtenir une décision de justice l’imposant…

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