Fiscalité

Le prêt à taux zéro est une aide à la primo-accession (©AFP)Les changements pour 2019Ce qui va changer en 2020Conditions de ressourcesDate limite pour emprunterLe PTZ dans le neufLe PTZ dans l’ancien Montant maximum du PTZDurée de remboursementEn cas de revente du bien ou de départ de sa résidence principale L’éco-PTZ
Le PTZ comprend de nombreuses conditions et subtilités. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État qui permet à des ménages aux revenus modestes de financer une partie de l’achat, au titre de la résidence principale, d’un logement neuf ou d’un logement ancien (dans certaines conditions). Sur ce prêt, un acheteur n’aura pas à verser d’intérêt mais devra rembourser le capital.
Il s’adresse aux ménages n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de crédit. Il existe toutefois des exceptions à cette condition pour les personnes invalides, handicapées ou ayant été victimes d’une catastrophe naturelle.
Cependant, ce prêt à taux 0% ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être complété par un prêt immobilier principal avec éventuellement un apport personnel de l’emprunteur.
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Les changements pour 2019Crédit Immobilier

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Le dispositif du PTZ n’a pas connu de modification en 2019 et a été reconduit tel quel par le décret n° 2018-1365 du 28 décembre 2018 relatif aux prêts ne portant pas intérêt. Les conditions et les barèmes sont les mêmes qu’en 2018. Ce qui va changer en 2020 Le zonage pour les PTZ dans le neuf va évoluer. « A compter du 1er janvier 2020, les opérations au titre du logement neuf seront finançables dans les seules zones A et B1 du zonage A/B/C et dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. De même, le financement lors de la levée d’option, des contrats de location- accession signés avant le 1er janvier 2020 seront éligibles sur tout le territoire », détaille l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Conditions de ressources
Pour bénéficier du PTZ, les emprunteurs ne doivent pas excéder un certain plafond de revenus, qui varie selon la zone et la composition du foyer. Vous avez un projet d’acquisition dans le neuf ou l’ancien ? Vérifiez en quelques clics si vous êtes éligible au PTZ grâce à notre simulateur PTZ. Vous pourrez ainsi connaître le montant de votre prêt et ses conditions.
Dans le détail, c’est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’emprunteur qui est pris en compte, auquel on ajoute ceux des autres personnes qui doivent occuper le logement mais ne sont pas rattachées au foyer fiscal. Le revenu fiscal retenu est celui d’il y a deux ans (en année n-2). Par exemple, pour un prêt à taux zéro contracté en 2019, les revenus pris en compte seront ceux de 2017.
Voici les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier d’un PTZ :
Date limite pour emprunter Le dispositif du prêt à taux zéro a été prorogé pour le moment jusqu’au 31 décembre 2021. Au-delà de cette date, il ne sera en théorie plus possible d’emprunter sans intérêt. Cette date est cependant régulièrement repoussée depuis la création du dispositif. Le PTZ dans le neuf
Le PTZ peut financer n’importe quel logement neuf, qu’il soit dans une commune située en zone A, A bis, B1, B2 ou C.
En zone A, A bis ou B1, un prêt à taux zéro peut financer 40% du coût total de l’opération dans la limite de certains plafonds (voir plus bas).
En zone B2 ou C, un prêt à taux zéro peut financer 20% du coût total de l’opération dans la limite de certains plafonds (voir plus bas).
Le PTZ dans l’ancien
Le PTZ peut financer l’achat d’un bien dans l’ancien. « Lorsque le logement est ancien, les prêts sont octroyés sous condition de vente du parc social à ses occupants ou sous condition de travaux et de localisation de ce logement dans les communes classées dans une zone géographique ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant », détaille l’article L31-10-2 du Code de la construction et de l’habitation. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
Le logement ancien doit être situé en zone B2 ou C. Un PTZ ne peut financer un logement ancien dans les zones A, A bis et B1.
Le montant du PTZ dans l’ancien est plafonné à 40% du coût de l’opération, dans la limite de certains plafonds (voir les plafonds plus bas).
Exemple : si le coût total de l’opération est de 200.000 euros, vous devrez réaliser des travaux de 50.000 euros au minimum. Si vous achetez une maison en zone C à deux avec un enfant (soit 3 occupants), le montant maximum du PTZ sera de 68.000 euros (40% X 170.000 euros).
Montant maximum du PTZ
Le PTZ ne peut financer plus de 20% ou 40% du coût de l’opération selon les cas (voir plus haut). Ce coût de l’opération comprend notamment le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus. Mais il faut savoir que le coût total de l’opération est également plafonné. Cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas acheter une maison ou un appartement à un prix qui vous fera dépasser ce plafond. Mais le pourcentage maximum de l’opération finançable par le PTZ sera calculé à partir de ce plafond.
Exemple : vous achetez une maison neuve à deux (avec un enfant, soit 3 occupants) en zone A pour un coût total de l’opération de 320.000 euros. Le montant du PTZ est plafonné à 40% du coût de l’opération. Mais ces 40% s’appliquent au plafond prévu de 255.000 euros. Le PTZ sera ainsi au maximum de 102.000 euros (40% X 255.000 euros).
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Durée de remboursement
La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement. Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du crédit est courte.
Elle s’étend de 20 à 25 ans selon les cas, et est décomposée en 2 périodes : – Une première période dite de différé : vous ne remboursez rien pendant un certain nombre d’année (selon vos revenus pendant 5, 10 ou 15 ans), – Une seconde période dite de remboursement du prêt : à l’issue de la période de différé, vous commencez à rembourser votre prêt à taux zéro, sur une période qui oscille entre 10 et 15 ans.
En cas de revente du bien ou de départ de sa résidence principale
L’emprunteur s’engage à occuper le logement financé via le PTZ comme résidence principale huit mois par an et pendant une période minimale de six ans, comme le précise l’article L31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce délai court à compter du premier déblocage des fonds par la banque. Par ailleurs, l’emprunteur ne dispose que d’un an pour après l’acquisition du bien (ou de la fin des travaux) pour emménager.
Pendant ce délai de 6 ans, « le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail », précise l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Des exceptions pour la location à un tiers sont néanmoins prévues en cas de force majeure (divorce, nouveau travail à plus de 50 km, …). Ces exceptions sont listées précisément dans l’article 1 du décret n° 2010-1704 du 30 décembre 2010 relatif aux prêts ne portant pas intérêt.
Mais si vous décidez de quitter votre résidence principale, et éventuellement de la louer, et que vous n’êtes pas dans l’un de ces cas, la banque a le droit de vous réclamer (article L31-10-7 du CCH) de rembourser intégralement le capital restant dû du prêt à taux 0%.
En cas de revente du logement, vous devez rembourser l’intégralité du capital restant dû de votre PTZ. C’est également le cas lors d’une donation.
L’éco-PTZ
L’éco-PTZ, à ne pas confondre avec le PTZ, permet de débloquer des fonds à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique. Il concerne tous les propriétaires (occupants ou bailleurs, y compris en copropriété) dès lors que leur logement a été construit avant le 1er janvier 1990. Il est disponible sans conditions de ressources.
>> Pour en savoir plus, lire notre dossier complet sur les aides à la rénovation énergétique ici.
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