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Le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier (©© Skitterphoto / Pixabay)Le principe du dispositif PinelLe plafonnement de l’avantage fiscalComment calculer l’avantage fiscalLes logements éligiblesQuel locataire peut louer un Pinel ?Quel montant de loyer appliquer ?Les autres questions et conseilsNos simulateurs et outils pour vous aider
L’avantage fiscal Pinel, qui concerne les particuliers achetant un logement neuf en vue de le louer, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Voici tout ce que vous devez savoir avant d’investir.
Le Pinel est l’un des principaux dispositifs de défiscalisation en immobilier. Ce dispositif de défiscalisation, introduit via la loi de finances 2015, se substitue depuis septembre 2014 au dispositif Duflot (actif de 2013 à août 2014). Concrètement, il s’agit d’une réduction d’impôt qui s’applique dans le cadre d’un investissement locatif, à partir du moment où certaines conditions sont remplies. Plafonds de loyer, logements éligibles, calcul de l’avantage fiscal… Retour sur les grandes lignes de ce dispositif.
>> Pour en savoir plus, téléchargez notre guide loi Pinel, avec davantage de détails et des décryptages d’exemples concrets.
Le principe du dispositif Pinel
Le Pinel est l’un des principaux dispositifs de défiscalisation en immobilier. Il s’agit d’une réduction d’impôt qui s’applique dans le cadre d’un investissement locatif. Le dispositif Pinel permet à l’investisseur, non seulement de réduire ses impôts, mais aussi de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite en générant des revenus complémentaires.
Le dispositif Pinel est défini par l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Il permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’achat en métropole et jusqu’à 32 % en outre-mer.
Le plafonnement de l’avantage fiscal
Comme la quasi-totalité des réductions ou crédits d’impôt, le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce plafond annuel est de 10.000 euros pour un Pinel en métropole et de 18.000 euros pour un Pinel en outre-mer. Autrement dit, si vous optez pour un Pinel en métropole, l’ensemble de vos avantages fiscaux (Pinel mais aussi investissement forestier, emploi à domicile, etc.) sera limité à 10.000 euros par an (18.000 euros dans le cas d’un Pinel en outre-mer).
Outre le plafonnement global des niches fiscales, un plafonnement différent et propre au dispositif Pinel s’applique et est défini par un décret du 30 décembre 2012. Il s’agit en réalité d’un double plafond qui s’applique à cet avantage fiscal: – Le prix de l’investissement pris en compte est de 300.000 euros par an et par personne. – Un plafond de 5.500 € par m² de surface habitable s’applique également
Dans la pratique, vous avez le droit d’acheter un appartement en Pinel à plus de 300.000 euros. Mais la réduction ne sera calculée que sur le plafond de 300.000 euros. Le même principe s’applique pour le plafond de 5.500 euros par m2.
Mais à quoi correspond ce prix d’investissement ? Comment la surface du bien est-elle calculée ? Vous en saurez plus avec des exemples concrets dans notre guide à télécharger ici.
Comment calculer l’avantage fiscal
Votre avantage fiscal lié au Pinel va dépendre du montant de votre investissement initial (dans la limite de plusieurs plafonds) et de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). En métropole, la réduction d’impôt est de 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une location de 12 ans. En outre-mer, l’avantage fiscal est plus élevé : 23% pour un engagement de 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans.
Pour simplifier, le montant de la réduction est calculé de la manière suivante : Prix de l’investissement X Pourcentage de réduction (en fonction de la durée de location) / nombre d’années de location en Pinel
Il existe toutefois une nuance. Le pourcentage applicable par an peut ne pas être le même sur toute la durée du bail en cas de prolongation. En métropole, la réduction d’impôt annuelle est de 2% de l’investissement (toujours dans la limite de 300.000 euros) jusqu’à la 9e année de bail. De la 10ème à la 12ème année de bail, elle passe à 1% par an.
Les logements éligibles
La réduction d’impôt Pinel s’applique pour les logements neufs (vente en l’état futur d’achèvement dit « VEFA », logement que vous faites construire, …) mais également aux logements anciens qui ont fait l’objet de lourds travaux de réhabilitation (et qui sont donc considérés comme remis à neuf). La transformation d’un local en logement d’habitation est également possible. Mais le Pinel dans l’ancien est plutôt rare, car les conditions à remplir sont particulièrement complexes.
Par ailleurs, le dispositif Denormandie reprend les principes du Pinel pour l’appliquer aux logements faisant l’objet de travaux de rénovation importants (au moins 25% du coût total de l’opération). Mais cela n’est possible que dans certains centres-villes. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur le sujet.
Enfin, le logement doit se situer en zones tendues, parmi les communes classées dans les zones A, A bis et B1. Depuis le 1er janvier 2018, les biens en zones B2 et C ne sont plus éligibles au Pinel.
S’y ajoutent en revanche les biens situés dans certaines communes actuellement couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense et, depuis le 1er janvier 2019, les biens situés dans les communes ayant été couvertes par ce type de contrat au cours des huit dernières années.
Dans un arrêté du 4 juillet 2019 publié au Journal officiel, l’administration a légèrement modifié le zonage qui sert à classifier les villes de France. A la faveur de cette modification, les villes d’Angers et Poitiers passent de la zone B2 à B1, redevenant éligibles au dispositif Pinel.
Zone A :
650 communes telles que les communes de l’agglomération parisienne, de la Côte d’Azur, du Genevois français, de l’agglomération lyonnaise, etc.
Zone A Bis :
77 communes comprenant Paris, des communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, Val-d’Oise, etc.
Zone B1 :
1546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse, etc.
Retrouvez la liste complète des communes appartenant aux zones éligibles sur notre site.
Quel locataire peut louer un Pinel ? Si tout contribuable peut réaliser un investissement locatif en Pinel, tout le monde ne peut pas louer un bien bénéficiant de cet avantage fiscal. Certes, le locataire peut être votre enfant ou votre parent (contrairement au Duflot), à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Mais tous les locataires doivent respecter les mêmes conditions de ressources. Les revenus des locataires doivent en effet être inférieurs à certains plafonds, qui dépendent de la zone géographique où est situé le logement. Ces plafonds sont mis à jour chaque année par l’administration. Dans la pratique, c’est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année n-2 qui est pris en compte. Ils sont consultables sur cette page du bulletin officiel des Finances publiques (ou Bofip). Quel montant de loyer appliquer ?
Lorsque vous décidez d’investir en Pinel, vous ne pouvez pas fixer le montant du loyer librement. Il existe des plafonds qui sont actualisés chaque année. Ils sont consultables sur cette page du Bofip.
Pour parvenir à déterminer le loyer, ces plafonds ne suffisent pas et le calcul est plutôt complexe. Déjà, la surface retenue est la surface habitable, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m2 supplémentaires par logement. Les parkings ne sont pas pris en compte dans ce calcul. Ensuite, on applique à cette surface obtenue un coefficient multiplicateur selon la formule de calcul suivante (S étant la surface retenue) : 0,7 + 19/ S
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Enfin, on multiplie le plafond par mètre carré à la surface retenue puis on multiplie ensuite par le coefficient obtenu.
Pour en savoir plus avec des exemples concrets, téléchargez notre guide loi Pinel ici.
Les autres questions et conseils Comment fonctionne le prélèvement à la source avec le Pinel ? Quelles sont les spécificités de ce dispositif fiscal en outre-mer ? Que se passe-t-il si on ne trouve pas de locataire, que l’on revend trop tôt ou si on ne respecte pas les plafonds ? Quelles sont les principales erreurs à éviter ? Comment calculer le rendement d’un Pinel ? Vous trouverez toutes les réponses à ces questions dans notre guide loi Pinel ici. Nos simulateurs et outils pour vous aider
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